Rachat Pret Consommation

La caution mutuelle : il s'agit d'une garantie financière de plus en plus souvent demandée par les banques dans le cadre d'un crédit immobilier.

Elle couvre l'achat d'un logement, d'un terrain et la réalisation de travaux. Son fonctionnement est basé sur la mutualisation des risques : chaque souscripteur contribue à un fond commun qui servira à pallier les problèmes de remboursement des adhérents en difficulté.

En contrepartie d'une sommes comprise entre 1,5 et 3% du montant emprunté, des organismes financiers spécialisés se portent caution vis-à-vis de la banque au cas où l'emprunteur ne paierait plus son crédit.

Pour bénéficier de la caution, il faut attendre le feu vert de la banque pour le prêt puis transmettre le dossier à l'organisme de cautionnement pour qu'il analyse à son tour le dossier.

L'avantage de la caution sur l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD) tient à son faible coût : elle coûte environ 30 à 50% moins cher.

Ce type de garantie va être réservé à des emprunteurs disposant d'un apport personnel important ou bien à certaines catégories d'actifs. En effet, plusieurs mutuelles de fonctionnaires et d'agents garantissent gratuitement (pas de versement au fonds mutuel de garantie) des crédits immobiliers à des tarifs très compétitifs.

A noter que ces organismes cautionnent aussi bien les prêts destinés à l'achat d'une résidence principale que d'une résidence secondaire ce qui permet d'économiser plusieurs milliers d'Euros sur le coût de la garantie.

En plus de l'assurance décès emprunteur, la banque va prendre une garantie sur un bien immobilier. Ce dernier est en général celui qui est financé, la prise d'hypothèque peut également porter sur un autre logement.

Comment fonctionne l'hypothèque et quelles en sont les conséquences pratiques pour l'emprunteur ?

• une garantie coûteuse (environ 2% de la valeur du bien) et lourde à mettre en place (intervention du notaire et du bureau des hypothèques)
• en cas d'impayé, le banquier est sûr de saisir le bien immobilier afin de le vendre aux enchères judiciaires pour se faire rembourser le crédit restant à payer
• pour vendre un bien hypothéqué, il faut rembourser le prêt, ensuite le notaire va procéder à la mainlevée (sa désactivation) de l'hypothèque

Depuis peu existe une nouvelle garantie appelée hypothèque rechargeable : une fois le prêt immobilier remboursé, l'hypothèque va être maintenue pour servir de garantie à un autre prêt (à la consommation, immobilier ou professionnel). Dans ce cas, l'intervention d'un notaire est indispensable mais ce coût est moins élevé qu'à la prise d'une nouvelle hypothèque.

Refus rachat de crédit :

En consultant différents forums de discussion sur le thème des crédits, je suis frappé par le nombre de personnes qui évoquent les nombreux refus reçus lors de leur demande de rachat de crédit.
Il s'agit du coup classique de personnes se laissant déborder par les réserves de crédit (crédit revolving à coût élevé proposé sous forme de cartes bancaires),
locataires et qui cherchent une solution trop tardivement.

Quelles sont les conditions pour mettre en oeuvre un rachat de crédit (la liste n'est pas exhaustive) :

• Pas de solution pour les locataires FICP ou FCC. Ni propriétaires inscrits au Fichier Central des Chèques
• Votre dossier doit comporter le moins de rejets, d'impayés possible. Mieux vaut avoir payé ces rejets au moment de la demande de rachat.
• Pas de retard de loyer
• Pas d'ATD (Avis à Tiers Détenteurs) sur les comptes ou bulletins de salaires.
• Fournir un dossier complet, fidèle à la liste des documents demandés. Si le dossier n'est pas complet, les banques n'étudient pas le dossier ce qui retarde d'autant votre projet.
• Vos relevés de banque ne doivent pas comporter de dépenses liées aux jeux en ligne
• Attendre au minimum 1 an entre deux rachats. Voire deux si possible (plus de banques avec deux ans entre deux rachats).
• Attendre 6 mois pour représenter un dossier dans une banque déjà sollicitée.
• Pour les locataires, le maximum à financer sera de 100 000 Euros avec les frais.
• Aucune solution pour les dossiers en plan de surendettement en Banque de France.

Notre conseil : Essayez de passer par plusieurs courtiers différents (les dossiers "passent" mieux avec des courtiers, ceux-ci ont tous des critères d'acceptation différents)

Une banque refusant un crédit à la consommation à un particulier se rend-elle coupable de refus de vente ?

Cependant en matière de crédit à la consommation, l'article L 311-15 du même code fait état d'une possibilité pour la banque d'insérer dans l'offre préalable de crédit une clause selon laquelle le prêteur se réserve le droit d'agréer la personne de l'emprunteur.

La convention de prêt se conclut donc en tenant compte de la personne du bénéficiaire et l'établissement de crédit n'encourt pas de sanction pénale en refusant la prestation demandée.
Il ne pourrait être poursuivi qu'en cas de refus abusif ayant pour objet d'écarter un demandeur déterminé pour des raisons sans rapport avec l'emprunt sollicité ou des motifs discriminatoires.
Soulignons toutefois que si l'offre préalable de crédit ne comporte pas de clause d'agrément, le contrat oblige le banquier dès son acceptation par l'emprunteur.
L'interdiction du refus de prestation de services ne s'applique donc pas au secteur bancaire.

C'est somme toute assez logique pour un établissement de crédit d'avoir la possibilité de trier ses clients, cad de sélectionner ceux qui pourront rembourser leurs prêts. Les banques ne sont pas là pour faire du social (ça se saurait), elles sont là pour gagner de l'argent !

Que se passe-t-il lorsque vous n'arrivez pas à rembourser une échéance de prêt ?

En théorie, le prêteur (cad l'établissement de crédit) peut demander le remboursement de l'intégralité des sommes restant dues lorsque l'emprunteur ne respecte pas les engagements prévus au contrat (cas de défaut). 

En pratique, celui-ci va adresser différents courriers de relance, si l'emprunteur fait preuve de bonne volonté, il va être possible d'étudier un rééchelonnement de la dette voire une consolidation de crédit. Si ce n'est pas le cas, l'établissement de crédit va passer aux choses sérieuses (recouvrement) puis fichage FICP.

Quelques termes juridiques à connaître :

Déchéance du terme

C’est la perte de la possibilité de continuer à rembourser par échéances, le prêt à la suite de l’inexécution, par l’emprunteur, des engagements figurant au contrat.
Le créancier exige alors le paiement immédiat des sommes dues (capital et intérêts majorés des indemnités).
Le calcul des sommes dues relève des dispositions légales ainsi que celles du contrat.

Exigibilité

C'est le fait pour un créancier de pouvoir réclamer immédiatement une partie ou la totalité des sommes dues par son débiteur.

Notre avis : qui paye ses dettes s'enrichit comme le dit l'adage. En cas de souci, il ne faut pas se voiler la face, dire la vérité à son banquier, chercher des solutions et faire démontrer que l'on fera tout pour rembourser le prêteur.

Les différents types de dépenses : comment les Français gèrent-ils leur budget et répartissent-ils leurs dépenses ?

Selon la dernière étude de 2007 réalisée par l'Insee, les Français consacrent en moyenne :

• 25% de leurs dépenses de consommation au logement (loyer, eau, électricité, gaz...)
• 15% aux transports
• 16% à l'alimentation (y compris tabac et alcool)
• 9,5% aux loisirs et à la culture
• 7% aux assurances et aux services financiers
• 6% aux cafés, aux hôtels et aux restaurants
• 3% à la communication (téléphones, internet)
• 3,5% à la santé
• 0,8% à l'éducation

A noter que les personnes ayant des revenus faibles vont consacrer une part supérieure de leurs dépenses à l'alimentaire. En ce qui concerne la ville de Paris, la part des dépenses consacrée au logement va être supérieure du fait des prix élevés de l'immobilier.

Prêt à taux zéro : comme son nom l'indique ce prêt immobilier est proposé sans intérêts.

Quelles sont ses caractéristiques ?

• mis en place par un établissement de crédit habilité
  
• réservé aux primo-accédants (ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale)
  
• accordé sous conditions de ressources et de situation familiale (le seuil le plus élevé de ressources est fixé à 65000 Euros)
  
• ne doit pas excéder 20% du total de l'achat (30% dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles) et 50% du montant des autres prêts immobiliers
  
• un seul prêt est accordé par ménage et par opération
  
• pas de frais de dossier ni d'indemnité de remboursement anticipé

• permet une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements neufs

Notre avis : renseignez-vous sur les plafonds et les critères d'attribution sur votre zone géographique car il s'agit d'un bon moyen de réduire les mensualités ainsi que le coût total du crédit.

Le droit au compte bancaire : toute personne majeure pouvant justifier de son identité et d'un domicile en France a droit à un compte bancaire (article L.312-1 du Code monétaire et financier).

Certes, cela n'empêche pas une banque d'être en droit de vous refuser l'ouverture ou le maintien d'un compte. Simplement, elle doit dans ce cas demander à la Banque de France de désigner d'office un établissement bancaire qui devra obligatoirement vous délivrer un service de base minimal précisé par décret (décret du 17/01/2001 modifié par celui du 27/03/2006).

Rien ne vous empêche bien sûr d'effectuer cette démarche auprès de la Banque de France. Par ailleurs, si le nouvel établissement désigné souhaite à son tour clôturer le compte, il doit informer la Banque de France de ses motifs et prévenir le client au moins 45 jours avant sa décision. Le principe du droit au compte et de l'accessibilité bancaire a encore été renforcé récemment en contrepartie de la banalisation du livret A.

Notre conseil : en cas de situation personnelle ou de dossier compliqué, il convient de s'adresser en priorité à la Banque Postale.

Prêt taux fixe : opter pour un taux fixe, c'est le choix de la sécurité. En effet, le taux, la mensualité et le coût total du prêt sont connus à la mise en place du prêt et ne bougeront plus jusqu'au remboursement de celui-ci (sauf en cas de renégociation).

Si les taux d'intérêts directeurs des banques centrales baissent et se situent à des taux largement inférieurs à celui ayant servi à fixer votre prêt à taux fixe, vous êtes perdants. En cas de hausse de ces taux d'intérêts, le prêt à taux fixe peut être une excellente opération.

En France, la distribution de prêts à taux fixes est majoritaire : tout d'abord parce que la différence entre les crédits à taux fixes et les crédits à taux variables est réduite (environ 1 point), de ce fait, le prix de la sécurité d'un taux fixe n'est pas cher payé.

Ensuite si on se situe dans une période de taux bas (comme c'est le cas en 2010), on ne peut qu'anticiper une hausse des taux, il convient donc de sécuriser votre prêt en souscrivant un taux fixe plutôt que d'opter sur un crédit à taux révisable aux évolutions hypothétiques.

A noter que les meilleurs taux fixes sont généralement proposés par les banques généralistes du fait de leur financement sur le marché obligataire.