Rachat Pret Consommation

Et ce n'est une surprise pour personne...Le point ci-dessous :

Crédit Immobilier : le PTZ + (Prêt Taux Zéro plus) remplace dès janvier 2011 le dispositif de déduction des intérêts emprunts.

Principe de fonctionnement :

• ce dispositif prendra fin le 31/12/2014
  
• Les pourcentages et les plafonds varient selon la localisation du bien, sa consommation énergétique et le type de logement (neuf ou ancien) : entre 5% (ancien ayant une forte consommation énergétique) et 40% du montant du bien
  
• un prêt à taux zéro réservé aux primo accédants
  
• plus l'emprunteur a des ressources élevées plus il devra rembourser vite le PTZ+
  
• ce prêt est cumulable avec un prêt amortissable classique, un PEL (Plan Epargne Logement) et un prêt conventionné

Le privilège de prêteur de deniers est une garantie prise par l'établissement de crédit sur un bien immobilier.

Il s'agit d'une variante de l'hypothèque qui donne lieu, comme elle, à la rédaction d'un acte notarié enregistré au bureau des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Cette garantie ne fonctionne que pour l'acquisition d'un terrain ou d'un logement existant.

Elle n'est donc pas valable pour la construction d'une maison individuelle, le financement de travaux immobiliers ou encore l'acquisition d'un logement neuf.

Le PPD présente un coût inférieur à celui de l'hypothèque : 0,6% du montant emprunté

A noter que l'inconvénient majeur de l'hypothèque et du PPD, est qu'ils manquent de souplesse. En cas de revente du bien avant l'échéance du prêt ou moins de deux ans après la fin des remboursements, le vendeur devra régler entre 0,5 et 1% du montant du prêt en frais de mainlevée de l'hypothèque. Ce n'est que deux ans après l'extinction de la dette que ces frais disparaissent.

Afin de fournir un conseil objectif aux internautes, je vais leur faire partager en temps réel ma recherche actuel de crédit immobilier. Comme je pense qu'il n'est pas très pertinent de payer un loyer pour sa résidence principale dans un contexte de loyers parisiens élevés, je cherche actuellement à acheter un appartement.

Autant le dire d'emblée cette recherche sera intéressante pour les personnes ayant des situations professionnelles ou personnelles atypiques et donc plus difficilement finançables par les établissements bancaires.

Situation de l'emprunteur :

• 36 ans - séparé
• Travailleur non salarié (gérant d'une société créée récemment suite à la vente de ma précédente société)
• Endettement nul
• Revenus mensuels nets : 3000 Euros
• Patrimoine personnel et professionnel : environ 300.000 Euros placés en OPCVM sur mes différents comptes bancaires

Bien recherché :

• un appartement à Paris
• une surface minimum de 30m2
• un prix d'acquisition frais d'agence inclus de 250000 Euros
• un apport d'environ 25000 Euros
• un prêt sur 20 ans minimum
• un remboursement mensuel d'environ 1000 Euros (soit ce que je paye en loyer actuellement)

Démarche N°1 : je parle de mon projet à mon conseiller bancaire. Ayant travaillé plusieurs années dans différentes banques, je sais qu'avec les banquiers, le pire est toujours possible.
Cependant afin que mon conseiller ait une bonne vision de ma situation et puisse donc mieux m'aider dans ma recherche de financement, j'ai ouvert mes comptes professionnels et personnels dans la même agence Crédit du Nord. Par ailleurs, j'ai décidé d'être transparent et de dire la vérité sur tous mes projets futurs à ma conseillère.

Réaction du banquier : Très négative, "votre société vient d'être créée, il nous faut au moins 2 bilans", "vous empruntez seul, c'est plus risqué pur nous".
J'argumente, "vous savez j'ai beaucoup d'argent placé dans votre banque, j'ai déjà créé avec succès une première société, mon taux d'endettement sera d'environ 33%...". Bref rien n'y fait, elle conclut : "essayez de revenir vers moi dans 18 mois mais si votre projet est urgent, adressez vous à un courtier, vos chances de succès seront supérieures".

On croit rêver : j'ai l'impression d'être traité comme un intouchable alors que je dispose d'environ 250.000 Euros de placés dans cette banque (à titre professionnel et personnel). Bref, pas besoin de décodeur : les entrepreneurs ou travailleurs non salariés sont indésirables dans cette banque (le Crédit du Nord, je le rappelle), il faut donc aller voir ailleurs...

Prêt à taux zéro : comme son nom l'indique ce prêt immobilier est proposé sans intérêts.

Quelles sont ses caractéristiques ?

• mis en place par un établissement de crédit habilité
  
• réservé aux primo-accédants (ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale)
  
• accordé sous conditions de ressources et de situation familiale (le seuil le plus élevé de ressources est fixé à 65000 Euros)
  
• ne doit pas excéder 20% du total de l'achat (30% dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles) et 50% du montant des autres prêts immobiliers
  
• un seul prêt est accordé par ménage et par opération
  
• pas de frais de dossier ni d'indemnité de remboursement anticipé

• permet une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements neufs

Notre avis : renseignez-vous sur les plafonds et les critères d'attribution sur votre zone géographique car il s'agit d'un bon moyen de réduire les mensualités ainsi que le coût total du crédit.

Prêt taux fixe : opter pour un taux fixe, c'est le choix de la sécurité. En effet, le taux, la mensualité et le coût total du prêt sont connus à la mise en place du prêt et ne bougeront plus jusqu'au remboursement de celui-ci (sauf en cas de renégociation).

Si les taux d'intérêts directeurs des banques centrales baissent et se situent à des taux largement inférieurs à celui ayant servi à fixer votre prêt à taux fixe, vous êtes perdants. En cas de hausse de ces taux d'intérêts, le prêt à taux fixe peut être une excellente opération.

En France, la distribution de prêts à taux fixes est majoritaire : tout d'abord parce que la différence entre les crédits à taux fixes et les crédits à taux variables est réduite (environ 1 point), de ce fait, le prix de la sécurité d'un taux fixe n'est pas cher payé.

Ensuite si on se situe dans une période de taux bas (comme c'est le cas en 2010), on ne peut qu'anticiper une hausse des taux, il convient donc de sécuriser votre prêt en souscrivant un taux fixe plutôt que d'opter sur un crédit à taux révisable aux évolutions hypothétiques.

A noter que les meilleurs taux fixes sont généralement proposés par les banques généralistes du fait de leur financement sur le marché obligataire.

Assurance décès invalidité : imposée par les établissements de crédits dans le cadre de tout crédit immobilier, cette couverture (conseillée dans tous les cas) s'ajoute au taux du crédit.

Il s'agit d'une dépense qui peut être revue à la baisse pour les candidats de moins de 35 ans ou pour les séniors.

En effet, les banques ont l'habitude de proposer leur assurance maison, en générale moins compétitive. Ce type d'assurance n'est pas forcément le meilleur ni le plus adapté (voir conseils crédit immobilier).

En ce qui concerne les emprunteurs les plus jeunes en bonne santé et non fumeurs, il est ainsi plus intéressant de souscrire à une délégation d'assurance, c'est-à-dire d'opter pour une assurance individuelle auprès d'un assureur extérieur, ce qui permet de diviser le coût de l'assurance décès invalidité par trois ou quatre !

A noter : A compter du 1er septembre 2010, selon la nouvelle loi, le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose ni modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l’offre initiale en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat autre que le contrat de groupe qu’il propose.

Courtier en prêt : si vous ne souhaitez pas vous cassez la tête à comparer les offres de crédits des différents établissements bancaires, et bénéficier des meilleures conditions passez par un courtier (les plus connus sont Cafpi, AB Courtage, Empruntis, Meilleurstaux.com).

Celui-ci va s'occuper de votre dossier et vous faire bénéficier des avantages suivants :

• Sélection de la banque proposant les meilleurs conditions (vous pouvez obtenir jusqu'à 0,25% de réduction sur le taux en passant par le courtier)

• Choix de l'assurance décès invalidité afin d'optimiser les coûts

• Lister les aides auxquelles vous avez droit

• Vous aider à constituer le dossier de prêt (les courtiers parviennent souvent à faire passer des dossiers qui sont normalement refusés)

Coût du courtier : environ 1000 Euros par dossier. Ce coût est largement compensé par les gains générés. Certains courtiers se font directement rémunérer par la banque.

Renégociation crédit immobilier : il s'agit d'une opération souvent très rentable comme l'illustre l'exemple réel suivant.

Un couple, M. et Mme L. ont emprunté 200.000 Euros au Crédit Mutuel en octobre 2008 à 5,40%. Ils ont essayé de renégocier leur taux récemment. Comme souvent, leur banque a refusé.

Ils se sont ensuite tournés vers le courtier Empruntis qui leur a trouvé un prêt à 3,45% chez LCL sur 20 ans.

Bilan des opérations : plus de 3 ans de durée de crédit gagnés pour des mensualités presque similaires (1389 Euros contre 1365 Euros).

Un rachat de crédit immobilier n'est intéressant qu'à 2 conditions :

• il doit intervenir dans les 5 premières années du prêt car c'est au début du crédit que l'emprunteur paye le plus d'intérêts (au bout de 5 ans, il a réglé en moyenne 40% des intérêts et 17% du capital).

• le différentiel de taux entre l'ancien et le nouveau prêt doit être d'au moins 1 point pour que l'opération soit rentable du fait des frais générés par le rachat de crédit immobilier (indemnités de remboursement anticipé, levée d'hypothèque, frais de dossier pour le nouveau crédit...).